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上海房地产市场持续向好!什么时候轮到苏州?

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07

众所周知,3、4月份上海房地产市场不错,二手房的月成交量接近两万套,平均每天600套左右。那么5月份呢?

5月初的几天确实不行,平均每天也就一两百套,大概人们还在度假。但是5月中下旬以来,上海二手房又起来了。

有数据为证,上海二手房网签量如下:

5月15日:615套。

5月16日:586套。

17日:660套。

18日:806套。

19日:743套。

20日:577套。

21日:561套。

22日:614套。

23日:590套。

24日:734套。

25日:852套。

粗略估算,每天600套肯定是有的。就算5月初的情况不好,5月份仍然可以在1.5万套以上。而上海二手房库存也就不到20万套(动态变化),即使不断有新的二手房加入,但总体仍然在不断减少。过去几个月除了豪宅,卖掉的都是过去一两年降价的二手房,年初到现在已经“消灭”了大约8万套,因此:

放血价卖房的上海房东,应该快没有了吧。

下图是城市房网的过去五年的上海二手房、新房的价格走势,黄色的是二手房,蓝色的是新房,红色的是“价值”。

可以看出,二手房已经在探底回升。

虽然这个统计未必有权威性,但毫无疑问,上海楼市的价格相对来说是最坚挺的。这当然是因为上海的地理位置是全国最好的,最适合发展商业。

什么时候轮到苏州呢?

这几年苏州一手房的房价一直在螺旋上升,这当然是因为新房面积在不断扩大、套数反而越来越少。下图是过去一年安居客统计的苏州新房价格趋势:

但是苏州二手房却很疲软。今年已经基本上比去年同期跌了10%,很多楼盘甚至跌了20%多。

苏州二手房库存大约20万套。“苏州楼市”统计的22万套,这是2024年5月下旬的数据。

苏州二手房销量不像上海每天都公布,苏州是每个月公布一次,目前大约每月6000套左右的销量。按这个速度,苏州二手房的去化周期是:

36个月

远远长于上海。

好消息是苏州新房的去化周期大约12~14个月,因为新房的存量大约5万多套而且在不断减少,但每个月的销量大约有3000多套。

但是4月份苏州二手房成交6628套,远远好于平时,总体走势还是不错的。

最近苏州又有几个好消息:

1、5月24日起,苏州首套和二套房得利率下限已经放开,各商业银行可自行决定房款利率。

同日,广东19个城市宣布房贷利率市场化,虽然没有广州和深圳。

北上广深是在降利率,但还不敢宣布房贷利率市场化,但是包括苏州在内的很多城市,已经在裸奔了。

理论上利率可以接近于零,或者高一点,我们算存款利率加一个点吧,五年期按年利率2%来算,那么商贷利率可以低到3%

尤其是现在银行已经逐步取消长期大额存单的高利率,就是在不断降息。以后如果存款利率是1.5%,房贷利率甚至可以低到2.5%。

这在过去简直是不敢想的事。

在此我想说,我们不能和国外2%的房贷利率相比,因为国情不同。我们过去的房贷利率一贯很高,甚至经常超过6%,但现在已经开始逐渐走低了,以后和国外接轨也不是没有可能。

2、苏州二手房价已经企稳。

苏州相城区过去盖了不少房子,今年好几个楼盘大甩卖,极大拉低了价格。但是现在甩卖已经结束,近日已经有楼盘表示要“涨价10万元”。

3、2024年苏州土地供应量大幅减少63%。

这是老新闻了,以前我就知道。土供减少,盖的又是大套,新房套数估计可能锐减75%以上。因此当急着卖房的房地产商把手里的存货处理得差不多了,新房肯定不够卖,这有利于二手房。

全国来看,不断降息是大趋势,这就不多说了。

在此我想简单回答一个问题:决定一个城市房价走势的因素是什么?

简单地说有以下几点:

1、人均收入水平。2、人口流入流出情况。3、现有库存情况。4、经济前景。5、未来几年的新房开发计划。

很多城市的房价疲软,就是因为这些因素远不如少数几个一二线城市。

那么,怎么提振房价?我说的是从全国角度来看。

这是一个大问题,其实可以写篇文章的,但我这里还是给出结论吧。

全国房价看京沪深,只要京沪深让人高攀不起,其他地区的房价肯定就稳住了。

拿现在上海房价来说,很多地区的二手房房价仍然不到10万/平,这样的话,全国其他地区的人如果勒紧裤腰带,把自己所在城市的房子卖掉一些,还是可以凑个首付的。也就是年轻人到上海定居,凭借自己的收入加上双方父母的四个钱包,足可以在上海买房。

在北京、深圳也一样。

但是如果二手房价是每平米50万呢?100万呢?

估计凑首付都买不起了吧。

这就要求京沪深“自觉”,少开发新楼盘。这方面可以学习香港,香港房价最贵,但人家70%的土地不开发。

我国大陆很多城市是这样的:一看房子好卖,就不断卖地盖房。这么干,理论上说,新房可谓无穷无尽。供大于求,房价当然上不去。

这方面最过分的是重庆。大家还记得七八年前某个地产大V带着几百粉丝去重庆炒房吗?此大V对重庆楼市分析得头头是道,看起来确实很有道理,貌似重庆楼市一片光明。

在他的影响下,估计全国至少有几万个炒房客在重庆买了房。

但是他少分析了一条:重庆市ZF一看房子好卖,就不断卖地盖房。重庆是个大城市,周边农村的地巨多,随便做做又是几万套。

买不胜买。

再有十倍的炒房客,重庆市ZF一样可以满足。全国炒房客都去重庆买房,重庆一样可以满足

而当这些炒房客没有耐心而割肉时,重庆的楼价和房租,肯定是无比的疲软。

所以要想稳住楼市,地方政府,尤其是京沪深、一二线城市要带头,卖地要有节制。

以前我说邮票市场已经被坐烂的,就是因为集邮客太多,邮电部一看行啊,这么多人买邮票,那我每年都搞大几十套,每套几百万的量,让你们集!

供应无穷无尽,价格肯定疲软。

现在上海一看房子好卖,又要大力卖地了。苏州这方面做的不错,今年供地减少63%。

当然,苏州也是吃了苦头的。长三角几个大城市,上海就不说了,杭州、南京的房价都明显比苏州高,就是因为过去苏州卖了太多的地。

其实杭州也有这毛病。前几年很多人到杭州买房,杭州市ZF和重庆一样,拼命盖房,现在新房和二手房也是多的要命。南京也差不多。

我们内地城市,缺乏像香港那样的卖地长期规划和有意控制。房价高了就拼命卖地盖房,当经济形势扭转时,房价肯定撑不住。

算了这是个大话题,不多说了。

有人说你希望上海房价100万/平是什么居心?让上海人比其他地区富的多?让人都不能去上海?

NoNoNo,京沪深房价高了肯定有利于周边其他城市的房价,继而有利于全国楼市去库存,这是好事。

当然,全国都要控制卖地盖房,这才是长远的解决之道。

但这又牵涉到地方ZF的收入问题,全国财政、经济……算了不说了,一盘棋岂是一篇文章说得清的。

今天此文以数据证明:上海楼市已经稳住了,接下来更多经济情况相对还算凑合的一二线城市,都将陆续稳住。

如果一二线城市不注意控制卖地,那么在当今的经济前景下,一二线城市将逐步吸干三四五六线的资金,三四五六线的楼市将……

就像武汉,吸整个湖北的血;也像成都,吸整个四川的血。这样下去肯定不利于整个国家整体。

所以我很希望国家能出台国家级的楼市开发政策,限制各省市开发新楼盘,大多数城市最好停止卖地盖房。要重新考虑城市建设问题。

不过这是一个超级大话题,不多说了。

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